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房价又要涨了?任志强这么说

2018-05-07

最近几年,随着国家对于房地产调控的不断加强,围绕房子作为一种投资到底还值不值的争论也越发激烈。



在今年3月的《政府工作报告》中,有一段话非常值得关注,小汇君把它摘录了下来:

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。”

这段话再次强调了房子的居住属性,也基本为未来房地产的发展定了调。未来炒房的现象将被遏制。这一点从限购、房产税等敏感措施的逐步推进中也可以感受到。如此说来,仿佛2018年的房地产市场一片阴霾,但房地产真的不再适合投资了吗?许多人并不这么认为,最近沉默许久的任志强在某房地产金融高峰论坛再次语出惊人,目前房地产市场虽然一片萧条,但恰恰因为如此,它也正是投资抄底的最佳时机。

小汇君梳理了任志强此次演讲的内容,且不论观点是否被认同,但其中许多问题剖析的还是特别深刻;另外演讲通篇都是逻辑与常识,不仅有他对房地产市场多年的理解,更依据经济学知识体系来证明,可谓干货满满。对于不管是有投资需求还是居住需求的购房者来说,都非常值得借鉴与思考:



以下为小汇君梳理的任志强论坛演讲的几项重点内容:

一季度房价暴涨

我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9%。今年一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到地方的手上了,因为地方把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

现在是“抄底机会

去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。

所以最开始任志强说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。



房地产税 路还很远

还有一个关心的问题,就是房产税。任志强提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。

第一,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。

第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。

房地产税与租售并举矛盾

税收一定是大大提高了租赁标准,和租售并举是违背的,这两个是相悖的。靠税收去提高租金,老百姓更租不起房子,这是一个很麻烦的事情。任志强也不认为房产税能解决房价问题,能解决供应性问题,能解决任何问题。

为什么?因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢?因为他一直是市场经济,土地私有制,所以不管他取得的房价是多少,他的规矩是一样的。我们的规则不一样,因为我们有住房分配制的,有住房房改制的,有大量的市政基础设施拆迁阶段的,有住房改革阶段,有商品化的阶段,有非商品化的阶段。



空置税可解决租赁住房问题

因此在不改变现有双轨制的一些条件下,任志强个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不是限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。但是要加一个空置税,香港、德国,很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的,不是为了炒的,那你就让里头有人住,你要空置半年以上就要收你的税。

所以房子里有人住,就达到了房子是用来住的目的?但是人们为什么要把它用于出租呢?就是因为你减税,德国就是如此,他用减税的方式控制房价,同时用减税的方式,用补贴让穷人有房子租。


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